《财经天下－陶冬》中国房价怎么跌？

　　《财经天下》「两会」之后，中国政府密集地出台了一系列针对房地产市场的政策，频率之
高、范围之广，均是在共和国历史上所罕见的。房地产市场一时间风声鹤唳，成交应声下挫，颇
有山雨欲来风满楼的感觉。
　　房地产市场不懂政治心。总理在「两会」上高调阐述必须稳定房价，并将其上升到政党存亡
的高度。话音未落，地价疯涨，房地疯涨，迫使北京出手稳定楼价。其实目前北京出招花样繁多
，但是力度并不大。目前已出政策重点放在两个方面：切断投机炒作的贷款供应和打击开发商囤
地。尽管这些措施对部分当事人有重大影响，对房市的整体大局其实心理冲击大过实际打击。笔
者看来，北京目前的政策，警示作用大过实际打击，意在为房价降温而没有发出类似物业税这样
更具实质杀伤力的狠招。

　　　　　　　　　　　　　＊开发商有条件「吊高来卖」＊

　　房地产新政推出后，交易数量下挫，部分城市房价下跌。目前资金处于离场观望状态，但是
资金本身并没有在跌市中被摧毁。而且随着一个负利率时代的来临，银行的储蓄搬家估计会愈演
愈烈。在央行全面大规模回收过剩流动性之前，房市的潜在购买力应该会维持在强劲的水平。
　　一手市场房源不足，是当前房市另一个突出的特点。其实在宏观调控和全球金融危机的夹击
下，多数开发商在２００８年陷入流动性危机，几乎没有甚么新动工项目。至２００９年上半年
，开发商纷纷趁市旺而出货套现。建设不足加上出货过快，导致去年下半年开始新盘供应严重不
足，导致一手市场善价而沽，带起了房价的一轮「乾升」。现在笔者估计新房源的库存仅相当于
一个半月的销售数量，这与２００８年１０月时相当于２３个月的销售量，形成鲜明对照，也是
近来房价上升的一个基本面原因。开发商敢于「捂盘」的另一个原因，是「不差钱」。在一轮超
预期的高价劲销后，开发商的现金量处于近五年来的最高水平，令他们有条件「吊高来卖」。
　　
　　　　　　　　　　　　　＊下半年后房市估计出现变局＊

　　笔者认为在短期内，房价会在高位振荡，突然大跌的可能性不大。房价在政策打压与供应短
缺之间拉锯，中央政府与地方政府之间博奕，资金在恐惧与贪婪之间徘徊。
　　然而进入下半年后，房地产市场估计会出现变局。开发商在去年６－９月份集中拿地，估计
至今年下半年新盘便会成批涌现。由于调控政策紧锣密鼓般地推出，开发商也会抱着「入袋为安
」的心态，尽量套现。笔者相信下半年新盘推出的时间可能早过预期，数量可能大过预期。房市
供需的天平开始失衡，房市因此进入调整期。
　　房价高企，令工薪阶层离买房的梦想渐行渐远，也就抑制了刚性需求。目前房市购买力中，
有七成以上为投资性需求。投资与投机未必可以划等号，不过这类需求受市场气氛、政策变化的
影响更大，多是买涨不买跌的。
　　进入加息周期，是房市利空的另一个原因。受食品价格与租金、工资上升的影响，笔者认为
通货膨胀未必如人们预测的那样在年中见顶。负利率情况加速银行储蓄外流，成为流动性泛滥的
一大源头。当央行意识到通胀一时难以回落时，估计密集加息期随即出现。笔者相信明年底之前
人民币利率至少上升２００基点，甚至３００基点，而此势必对房市构成压力。

　　　　　　　　　　　　　＊房价平均跌幅料１５－２０％＊

　　笔者认为中国房地产在下半年某一时点开始回调，不过房价也许跌不深，平均下降１５％－
２０％左右。中国的买房人杠杆不高，绝对不是美国的零首付情况。开发商刚刚套现了大笔回款
，资金链上「不差钱」，所以一时也不会恐慌性抛盘。而政府从本意上并不打算将房市击倒，毕
竟房地产是目前拉动经济的第一大引擎，北京打压的是房价上升的速度，而非上升的方向。
　　美欧报章上最近出现了许多关于中国房地产即将破灭的言论，笔者认同中国房市有泡沫的讲
法，不过泡沫未必马上破灭，也未必一次过地破灭。海外人士引用「夜晚住宅楼里没有几盏灯」
来证明投机性质和泡沫。的确许多住宅目前是被空置的，不过必须区分「建好但是卖不出去」与
「建好、卖出但是没有出租」两种情况，前者的压力集中在开发商身上，而开发商多为高杠杆运
作。一旦资金链吃紧，开发商随时可能「跳楼甩卖」。后者的关键是业主的资金压力。如果业主
没有资金、利率成本压力，空置本身不足以说明房价必然大跌。
　　有一种观点认为一线城市房价有泡沫，但是三线城市没有泡沫。的确三线城市的房价不算太
高，但是那里的工资也低许多。目前炒三线城市的有许多是外地资金，而全国房价均属流动
性驱动的。一旦流动性被收紧，笔者难以想像一线城市的房价跌而三线城市房价升。也许下一个
周期中三线城市孕育着更多的机会，不过在目前下行周期，笔者认为三线房价也会跌，只是跌得
相对少一点。
　　随着城镇化建设和城市轨道交通的兴起，笔者认为副都心概念会成为市场的新焦点，那里孕
育着新的增长点和商机。不过那是下一个房地产市场周期的故事。
　　其实，即将开始的房地产下行周期，是２００８年市场调整的继续。全球金融危机打乱了政
府在房地产政策上的部署，大量的流动性扩张为房市制造出新的高潮。流动性退出，相信需要时
间，相应的楼市的调整也许也会分阶段展开。目前最大的风险，是政策失误（既可能是出手过慢
也可能是出招过重）所带来的经济风险。《陶冬》

（本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议）