《中国通－李晶》审视中国新政策环境－房地产政策的转变及影响

　　《中国通》此轮房地产调控政策是自１９９０年底房地产市场化以来最严厉的政策组合。为
应对大幅攀升的房价及土地价格，中央政府已收紧按揭条款，以限制购房者的购买力。此外，地
方政府、银行及监管机构也已颁布一系列旨在限制投机范围以及加大土地使用审查力度的行政措
施。
　　迄今，本轮调控已对房屋成交量产生明显影响，致使购房者持观望态度。目前已有迹象显示
二级市场的房价走弱，甚至出现开发商降价的情况。但是，整体而言，房价仅是出现温和调整。
我们认为，上述成效或许暂时能令政府满意，因为此轮调控的重点在于限制房价，而不是打击房
地产活动。在调控力度上，地方政府另外出台的紧缩措施并不及北京的政策－即除现有房产之外
，每户家庭仅允许购买一套住房。
　　有关对房地产行业及整体经济前景的忧虑主要集中在：ｉ）成交量放缓到何种程度会削弱开
发商盈利并减少房屋类耐用消费品的购买量；ｉｉ）房地产投资可能放缓，这会降低原材料需求
以及抑制建筑业的增长及ｉｉｉ）潜在的价格调整对银行资产质量及政府财政状况的影响。

　　　　　　　　　　　　＊自４月中旬以来颁布的主要房地产政策＊

　　近年来，中央政府曾多次对房地产市场进行适度调控，但每次因担忧整体经济所受影响过大
而停止出台更严厉的措施。然而，近期房地产调控政策的组合出台表明政府的决心坚定。
　　过过实施自４月中旬颁布的一系列措施以来，中央政府已提高了房地产投资成本，并限制了
非自住性住房的融资。购买第二套房的最低首付款比例已由４０％上调至５０％，且银行还有可
能停止对购买第三套房放贷。购买第二套房的按揭利率已由之前的１５－３０％优惠上调至基准
利率的１﹒１倍。部分城市已停止对购买第三套房提供按揭贷款。此外，政府还对囤地惜售的开
发商进行处罚。
　　多年来，政府及学术界一直有人呼吁推出物业税，而最近的迹象表明，该税项可能不久就会
在上海及重庆试行。然而，专家认为在全国范围内推行物业税仍须数年的时间，原因是建立国家
评估系统的过程非常复杂，而且中国立法机构须为此修订法律。我们认为，政府在最初阶段会选
择在若干城市针对第三套房或高端物业征收物业税。

　　　　　　　　　　　＊自紧缩措施颁布以来，成交量已大幅减少＊

　　最近数周出台的行政措施已对房屋成交量产生明显影响，这也令潜在买家选择观望。５月份
的销售量大幅下跌，反映了自４月中旬以来颁布的行政措施已完全发挥作用。摩根大通调查显示
，房屋销售量连续五周下滑。自月初以来，５月份的成交量已较４月份下滑５１％。

　　　　　　　　　　　　　　　＊房价最终会缓慢回调＊

　　４月份，全国７０个城市的房价平均按年上涨１２﹒８％，涨幅创历史新高。监于政府此次
坚决果断地控制房地产市场且成交量低迷，部分城市的一级及二级市场已出现降价，降价幅度介
于５－１０％。

　　　　　　　　　　　　　＊销售疲软意味着建筑业将因此下滑＊

　　房地产建筑面积的新房销售一般较房屋动工提前６－９个月。因政府取消各类刺激政策，新
房销售增长自去年年底开始放缓，且在２０１０年因信贷环境收紧而继续放缓。我们预计主要由
于政府实施严格的措施，新房销售将进一步放缓。

　　　　　　　　　　　　　＊银行在向开发商放贷时相对谨慎＊

　　２００９年，商业银行总共向住宅行业发放约２万亿元（人民币．下同）贷款，其中１﹒４
万亿元为个人按揭贷款（按年增长４７﹒９％），５７６４亿元为房地产开发商贷款（按年增长
３０﹒７％），这也使当年的房地产贷款增长创下历史水平。２００９年，地产业的新增贷款占
新增贷款总额的２０﹒９％。
　　尽管房地产行业的贷款比重大幅上升，但我们认为银行面临的信贷质量风险并不重大。中国
的开发商于２００９年大幅完善了资产负债表，整体而言，预计能在年底之前实现正现金流。摩
根大通认为，监于目前的贷款估值比率约为５０－５５％，如果房价下跌２０－３０％，
２００９年的按揭贷款中仅会有０﹒３－０﹒４％成为不良贷款。此外，中国的楼市并不存在次
级按揭贷款与按揭证券化，且根据中国的法律，除相关资本外，银行有权以借款人的个人资产作
为赔偿，而这将限制亏损率。

　　　　　　　　　　　　　　　　　＊缺乏投资选择＊

　　中国房地产市场较易大起大落的根源在于普通居民缺少投资选择。在存款利率偏低或为负时
，投资者往往将资金投入房地产市场。尽管政府的行政措施或有助于在短期内稳定市场，但长期
而言，资本市场改革以及丰富国内外投资选择仍是稳定房地产市场的必要保障。　　
《摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席　李晶Ｊｉｎｇ　Ｕｌｒｉｃｈ》