《品中资－李飞扬》优质内房股也只能炒波幅

　　《品中资》年初以来，由于内地房地产价格大幅上升，炒风炽热，最后导致中央政府推出多
项严厉的压抑楼价措施，大大影响了地产市场的发展，最明显是交投大幅减少，个别楼盘也出现
降价求售的情况。
　　内房股的股价也随着政策的变化而大幅波动，投资者都关心上半年内房股的实际经营状况。
上周三（１１日），内房股的龙头中国海外（００６８８，下称中海）公布了中期业绩，表现相
当不俗。从乐观又或者中长线角度看，我对中海的信心是有增无减的；但从悲观，又或者短线的
角度看，中海的股价今年也难望有很好的表现，极其量都只能继续炒波幅。
　　基本上，中海的中期业绩符合，甚至是稍稍高于各大证券商的预期，半年收入上升１３％，
至１７６亿元；盈利增长６７％，至５０﹒７亿元，或折合每股盈利０﹒６２元，增长６６％。
若扣除一性次收益１２亿元，核心盈利上升２７％，至３８﹒６亿元。
　　最令人欣喜的是毛利率扩阔了３个百分点，至４１％，而核心毛利率则上升２个百分点，至
２２％。为了吸引投资者，今次更加慷慨派０﹒１元的中期股息，按年上升４３％。
　　我翻阅中海的业绩报告，看到有几段说话，既能交代当前内房股面对的问题，也凸显出，优
质内房股应该如何应对当前的市场环境，值得与大家分享。

　　　　　　　　　　　　　　　＊务实应对市场环境＊

　　「过去几年集团按照战略规划，调整业务结构，集中资源大力拓展房地产业务，特别是内地
房地产。不管市场怎样变化，政策怎样调整，集团都能维持业务快速扩充，利润每年实现高增长
，成绩有目共睹，既是首家内房蓝筹公司，亦是行业领导者。」
　　「由于中国次季经济增长回落到１０﹒３％，预期下半年经济增长速度将会持续放缓，年内
宏观政策可能有微调但不会有重大改变，下半年房地产成交量则有可能进一步收缩。集团对内地
房地产的中长期发展维持乐观的看法，但不会盲目乐观，将密切关注经济形势和调控政策的变化
，及时有效应对。」
　　「期内，集团仍然一贯的沉着应变市场变化，着力提升整体的管理能力，重视品牌经营，以
创新的营销方法，推出多样化与差异化的精品，获得满意的销售成绩。」
　　除此之外，中海也趁上半年地价下调，购入了１１幅地皮，９幅在内地，一幅在香港，一幅
在澳门，令土地储备增加了４６０万平米，相当于全年目标的７７％。截至６月底止，中海的土
地总储备达３﹐４５０万平米，足够未来长线发展之用。
　　另一方面，宏调政策最考验内房股的财政实力。与其他内房股比较，中海的资产负债表一向
稳健，但今年上半年的净负债比率也由去年底的２２％，上升至４８％，主要因为向母公司偿还
短期贷款和缴付地皮款项。
　　不过，中海现时的手头现金维持稳定，大约有１４４亿元，股东资金４６３﹒７６亿元，相
当于每股资产净值（ＮＡＶ）５﹒６７元。目前尚有８０亿元土地款项未缴付，下半年建工支出
计划为２００亿元。由于会有６０％销售额来自下半年，预计年底的资产负债比率，会回落至
４０％水平，因此，这一点我并不担心。

　　　　　　　　　　　　　＊１４元－１７﹒５元区间炒波幅＊

　　中海经历了９７亚洲金融风暴后，改变经营策略，将市场转回内地，结果成绩斐然，过去５
年（２００５－２００９）每年的盈利复合增长愈４７﹒４％，过去７年也履行了每年盈利增长
２０％的承诺。我相信，纵使今年的经营环境仍然恶劣，但以上半年的表现看，我有信心中海仍
然可以交到一份令人满意的全年成绩表。
　　但从投资角度，相信今年中海的股价难望有很大突破。今年以来，中海的股价最高升至
１８﹒３５元，而最低则见１３﹒３５元，昨日收报１６﹒２８元，刚好跟去年底的水平相若，
即是说，连中海这类优质内房股的股价也只能沿地踏步，可见宏调政策对内房股打击有多大。
　　单以下半年来说，最佳的投资策略是在１４－１７﹒５元这个区间炒波幅，当然，如果以
１４元水平买入作中长线投资，也是相当不错的。
《经济通通讯社资深分析员　李飞扬》