《财经观点－雷贤达》土地增值私有化

　　《财经观点》近期我出席了多个有关上海、香港和珠江三角洲协同发展的会议，又于意大利
出席了一个经济会议。期间我与经济学家、政策顾问等讨论香港楼市，尽管大家都可能乐于见到
楼价上升，但对中高档物业出现的过热，都感到情况令人担忧。低汇率、流动资金泛滥，加上供
应有限，已形成楼价急升的泡沫。

　　　　　　　　　　　　　　＊土地升值并不是个人努力成果＊

　　我在１９８４年买入的第一个物业，现时已升值超越１０倍。该物业在９７年亚洲金融危机
前也曾升值近１０倍，不过其后大跌一半。但自２００４年以来，楼价又开始回升，今年初升势
更为强烈，楼价再次超越９７年的水平。　　
　　英国《金融时报》的专栏作家马丁．沃尔夫最近也写道：在１９８４年购入的伦敦房子已升
值１０倍，但这些巨大的升值并不是他个人努力的成果，是因为拥有了这样一个位置，在城市规
划限制、优惠税制等等因素下而获得额外收益。他又认为，目前不少地区，私人财富增值的重要
途径就是通过占有他人成果的努力。自己并没有做些什么，就可享有来自土地增值的额外财富，
不仅是不公平，更可能出现可怕的后果：
　　首先，国家可能需要加大征收土地增值税及增加土地供应。然而，土地增值税只令不劳而获
业主的收益减少。
　　第二，制造恶性循环，大家都利用巨额借贷来拥有物业及土地，不顾一切地享受价格上涨，
并努力维护价格不下跌，更可怕的是，形成不公平的跨代财富分配，大幅升值的土地资产成为己
有，并要由年轻一代承担更高的置业代价。
　　第三点亦是最重要的，土地投机令买方利用银行借贷以博取价格上升，安排投机交易的中间
人通过包装、分售获收代理费，价格持续上升之时，大家共同富裕，只是信贷和债务爆炸式增
长，一旦崩溃，蒙受巨大损失的是借款人、金融机构和纳税人。　
　　资源化的收入应属于社会而不是个人。然而，目前我们的私人收入（薪金及福利）被社会化
，而社会性收入（如土地）就被私有化。

　　　　　　　　　　　　　　　＊泡沫破裂，只是时间问题＊

　　我认为，以上的看法同样适用于香港及内地。随之而来的恶果，即到最后泡沫破裂，只是时
间问题。如果将来资金大量外流地区的利率上升２％至３％，又或美国赤字持续上升，联储利率
上升，市场不再信任美元是安全避风港时，这将影响全球市场，对房地产市场过热的国家影响更
甚。
　　在内地，政府已对楼价急升进行干预，实行短期措施阻止价格进一步上涨，但由于利率仍低
、高储蓄率以及供应未能跟上，目前楼价并没有如人们所想的大幅下降。长远来看，短期的限制
性措施并不能解决长远的住房需求，政府要继续为中低收入人士建设不同类别的补贴性住房。　
　　有分析报告提醒，持续的抵押贷款证券化，及将产品不断向散户和机构投资者推销而成为储
蓄替代品，政府应密切监控和调节。我们都清楚，如果没有过度流动性、没有信贷和证券化的支
持，泡沫是不能持续的。买家被证券化产品的高收益吸引而购入，但应该知道除非它是由银行担
保，否则不应该视之为银行存款或替代银行存款。　
　　证券化是双刃剑，一旦经济环境转差，证券化愈深的行业将受更大的打击，同时亦将影响整
体经济增长。
　　高地价在为业主创造极端财富之际，亦为社会带来极大压力，最终或者可能要下降。面对楼
价大幅上升，政府不敢贸然作过度干预。不过，市场总有最后的决定权。亚洲地区、内地以及香
港的地产泡沫，对地区经济的长远及持续稳定发展是不容忽视的一大威胁。
《资深基金业人士　雷贤达》

注１：本文为个人观点。
注２：本文由雷贤达先生口述，《经济通通讯社》记者蔡苑筠笔录。