《财经观点－雷贤达》避免楼市泡沫

　　《财经观点》经济学告诉我们自由市场的重要性，不干预的市场经济总是比计划经济好。我
们清楚知道任何市场如果陷入极端，吹起的泡沫最终要破灭，这是必然的恶果。我们也都知道，
通货膨胀、资产价格急剧上升永远是一个「货币现象」，没有货币供应量及信贷量的不断增加，
资产价格不可能持续直线上升，价格的急剧上升，又再令信贷急增，杠杆运用更大。
　　地产业的繁荣和崩溃是一系列经济活动的结果，楼市低迷将不可避免地影响经济增长，经济
衰退常令楼市陷于萧条，也令财富转移至对市场有敏锐触角、消息灵通的投资者手上。在一个开
放的经济体系，先进的外国投资者更会籍此机会，推波助澜，之后在价格调整前抛售，他们不仅
利用物业市场，还通过股市、期货及期权等工具，进行财富大转移。

　　　　　　　　　　　　＊地产泡沫已酝酿，宜先发制人避免＊

　　亚洲区的地产泡沫已在酝酿，我们要吸取过去的教训，看看欧美等国已发生的事情，采取先
发制人的措施，避免楼市泡沫继续变大。　
　　尤其是联系汇率的经济体系，在资金开放、自由流动之下，更须提高警觉，不要让资产价格
被抬高到一个不可持续的水平，令泡沫破灭变成灾难，令区内大部分人的财富流入小部分本地及
外国投资者手上。　
　　我们知道价格上升是供不应求、宽松的资金和贷款不断流入所致。记得在１９９６年，楼价
急升，我曾向当时的财政司司长提问「怎样才是一个合适的、可持续的贷款增长速度？」。当时
贷款增长已脱离名义ＧＤＰ增长，增长幅度持续多年达２０％以上。一些规模较小的银行，贷款
增长甚至达３０％。过量的贷款增长令地产价格暴涨，当亚洲金融危机袭击时，利率急剧上升，
楼价暴跌。

　　　　　　　　　　　＊本港地产业贷款攀升，０９年已达２﹒７万亿＊

　　数据显示，对香港地产业的贷款在１９９３至１９９８年强劲增长。９３年未偿还地产贷款
６６００亿元增至９７年的１﹒６４６万亿元，在９８年达到峰值１﹒７２４亿元后，楼市开始
下跌，贷款额亦由９８年开始下降，直到２００４年才回升至１﹒４６２亿元，０６年至０８年
贷款额再上升，到０９年已达２﹒７万亿元，这一上升趋势更延续到２０１０年。
　　供应不足加上贷款量持续增加，对楼价的影响是明显的，从去年初至今年３月，某些地产物
业的价格急升了５０％。即使在全球金融危机中，香港的楼价也只是略微下滑。在美联储下调利
率后，楼价更是拾级而上。
　　内地、香港及其他亚洲国家要避免另一场楼市危机，各国政府、央行和货币管理当局必须及
时做好预防措施，在市场利率向上调整之前，要出手控制贷款的过度增长；提高银行的资本要
求；政府直接介入限制个别行业的贷款；提高按揭利率、特别是用于炒卖的物业按揭利率等一系
列措施。
　　亚洲不少国家和地区货币与美元紧密联系，美联储已提出，如果经济增长仍然偏低或担心经
济增长未能持续，低利率水平将维持较长一段时期。
　　过去几年，原本只是欧美国家的经济问题，演变成蔓延全球的问题，影响全球市场的稳定，
亚洲国家为此要采取强有力的财政和货币政策来刺激经济。目前我们已有必要采取坚决和果断的
行动，杜绝银行贷款的大幅增加及急剧上升的楼价，而不是让市场自己来纠正。否则，发达国家
的问题迟早影响亚洲区经济，破坏我们希望经济持续稳定增长的目标。
《资深基金业人士　雷贤达》

注１：本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。
注２：本文由雷贤达先生口述，《经济通通讯社》记者蔡苑筠笔录。