《财经观点－雷贤达》香港楼市之供求

　　《财经观点》香港政府已宣布今年的财政预算案，对那些没想过要得到甚么的市民来说，可
能已经满足，但对预算案有所期望的，相信会有些失望。
　　政府在预算案中重申坚持「小政府、大市场」的原则，这没有甚么大意义。政府认为只要经
济持续增长，就能带动各行各业，低收入人士自然减少，收入水平普遍提高，失业和就业不足率
就会下降。但是，事实上并非如此，要彻底解决失业和贫困，整体经济增长固然是重要的因素，
但更需要通过税制和税率的改革，从根本上改变目前既定的经济运行模式，进行较为均衡合理的
财富分配。

　　　　　　　　　　　　　　＊经济好转低收入人士未受惠＊

　　现时的经济好转，并没让大部分低收入人士受惠，不少企业高管着重本身利益而不愿分担痛
苦，企业为追求利润最大化，愈来愈压缩人手，企业的社会责任已被抛诸脑后。在美国，即使经
济衰退、失业率创新高，但其生产力仍不断增加，甚至亦同创新高。这正正反映了企业为减开支
而不断裁员，人手减少了，留下的员工的人工却没有增加。在这环境下，必然有相当部分的人依
然贫困。
　　政府考虑问题时，似乎困在象牙塔，不能全面照顾中下阶层尤其是贫困阶层的处境和需要。
全球金融危机刚结束，经济复苏将有多强、是否可持续？仍然不明朗，近乎零利率的量化宽松货
币政策，正令全球面临极其严重的资产价格急剧上升的挑战。而宽松货币政策下，最受惠的是金
融及地产业，通过借贷，利用低息，小本攒取大回报。

　　　　　　　　　　　　　　　　＊「货币幻象」时代＊

　　我们生活在虚无的「货币幻象」时代，十年前，在香港还可找到每方尺４０００－５０００
元的中价楼，现在尺价８０００至１００００元的物业都难找到，新市镇的楼价亦不断上升。是
甚么原因令楼价有如此的升幅？是经济增长？是生产率提高？还是收入增加？答案很可能都是否
定的，因为这只是货币泛滥带来的现象。市场资金，来自银行不断增加的放贷，再被包装成不同
形式证券化资产，利率推至低水平，而银行杠杆效应在增加，被隐藏的成本及风险，最终导致无
法计算出真实的成本。
　　我认为，目前最大的威胁是一些发达国家包括英国和美国，若其巨额债务最终被市场所迫而
要作出修正，那么对全球经济和资本市场都是痛苦及具破坏性的。
　　香港是资金自由出入的市场，过剩流动资金的涌入，加上低利率环境下，金融资产如股票和
债券价格，以及物业市场价格均急剧上升。加上过去几年，内地资金流入本港物业市场，令本已
陷入供应量低潮的楼市，更加供求失衡。

　　　　　　　　　　　　　＊内地投资者购买力超港人，应研对策＊

　　香港政府直至最近才愿意面对自楼市复苏以来，所执行的土地政策的不当。政府自推出勾地
表政策以来，被勾出的土地供应极少，造成需求远超供应，加上内地人来港投资物业增加，导致
楼价上涨是必然的。今天即使推出更多的土地供应，仍然需要两到三年后才能推出市场，基本难
以在短期内减缓楼价上升趋势。
　　长远的解决办法当然是增加土地供应，而限制按揭成数、增加物业首期支付等行政手法，亦
是解决方法之一。如果楼价继续上涨，可能还需要研究非永久居民在香港购买住宅的数量，或要
作出一些限制。
　　物业市场有明显周期性，不幸的是，供求往往不能平衡，并导致市场大起大落。本港物业市
场近来的需求情况趋于复杂化，主因是多了一群内地投资者的加入，我们可以肯定的是他们的购
买力远超不少港人，如果本港物业的供应不能承受这样的需求，就应该考虑对策。
　　政府要考虑内地人士购买香港物业带来的影响，并考虑适当政策针对非本地居民购买香港物
业。内地人对本港物业需求的持续增加，不仅蚕食香港市民的物业需求，同时在供应紧绌下更将
楼价推高。内地人士收入增加的速度远超港人，他们中即使一小部分来港置业，而香港未来数年
又供应有限，必对楼价构成不合比例的影响。
　　看看内地旅客对本港零售业的影响，不少高档消费品的销量有相当部分是由内地游客贡献。
来自内地的购买力将继续影响本港，不单是高档消费市场，而是整体本港经济都受到影响。

　　　　　　　　　　　　＊政府可利用居屋计划，成为楼市升跌缓冲区＊

　　政府已停建居屋多年，目前亦有需要去检讨应否重新启动。自由市场经济下，地产商总是追
求最大利润，当楼价急升，地产商必然根据市场能够承受的价格去开售，在供应过剩或紧张时，
亦只是从自已而非社会的角色去考虑销售策略。
　　期望发展商将其利润与社会问题挂勾是不切实际的。即使将来，市场需要他们兴建更多的中
小型单位，也不能保证这些单位的价格可以令大众负担得起。在这情况下，政府寄望依靠私人发
展商来解决低收入人士的置业问题基本不现实。
　　在今天的市场环境下，流动资金充裕，有利那些利用借贷的人，只是相当大部分低收入人
士，即使经过多年的努力，仍然不能储蓄足够的首期置业。
　　通过增加发展用地可纾缓楼价上升的压力，若重新启动居屋，就可帮助低收入人士置业。政
府要维持社会和谐，就要在大众置业问题上下更大功夫。
　　事实上，在居屋计划上，政府可以保持一定灵活性，令其成为楼市升跌的缓冲区。当价格大
升时，政府可以向市场推出居屋单位，楼价下跌时，政府可以保留单位出租。

　　　　　　　　　　　　　　　＊调高豪宅印花税作用不大＊

　　政府在今次预算案提出调高豪宅印花税，将楼价２０００万元以上豪宅的印花税，由现时的
３﹒７５％提高至４﹒２５％。事实上，该措施对市场不会有重大影响，不少豪宅投资者都不是
使用个人名义的，他们通过本地或海外注册的公司就能逃避印花税。
　　目前的经济环境，有利地产、金融等行业，因为这些行业容易获得资金来投资发展，而中下
阶层人士仍处于不利地位，尤其对那些只是储蓄没有投资、年纪大而没有讨价还价能力的人更是
不利。而持有存款依赖利息为生活费的人士，在银行利息近乎为零之下，可能连老本都保不住。
利润最大化令不少人的收入停滞不前，即使经济复苏和改善，其收入亦不见大增，根本没有办法
追上资产价格的上升。这些情况我们都必须高度重视。《资深基金业人士　雷贤达》

注１：本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。
注２：本文由雷贤达先生口述，《经济通通讯社》记者蔡苑筠笔录。