《陆言堂》港股受周边不明朗因素影响，在近来的业绩高峰期依然是低位徘徊。自从日本地
震，环球资金流向已起了明显的变化。内地收紧银根，加上日资班师回朝，港股在前一段时间难
免受压。昨日东电管理层终于确认福岛一至四号机组恐怕要永久报废，这其实已反应得太迟。因
为核问题的影响深远，日圆在过去一星期终于回落。利差交易活动重新活跃，资金有回流到澳洲
和香港等亚太市场的迹象。
　　若从基本因素来看，港股估值依然相对便宜，市场对资金避险始终有需求，这一点对港股有
利。近期公布业绩的公司，不少都派出了亮丽的业绩，例如九龙仓（００００４），纯利大升超
过八成，其中七成的经营溢利是来自海港城和时代广场等收租物业，可见本地经济表现强劲。

＊降低强拍门槛，利好金朝阳＊

　　除了九仓，同样在铜锣湾购物旺区收到庞大租金收入的金朝阳（００８７８）亦取得理想的
业绩。去年金朝阳租金收入按年上升了８％，其中八成来自时代广场对面的金朝阳中心，达到
１﹒８亿元。而当中有超过一半，是来自那不足２万尺的地舖。据他们的管理层在上周的访问时
透露，金朝阳中心的六个地舖，有四个的租约将会在明年到期，届时租金应会有理想的增幅。
　　不过若以业务比例计，收租生意只占金朝阳整体约三成，这家公司其实是以收购旧楼物业起
家，至今仍然以收旧楼为核心业务，金朝阳中心正是其中最成功的例子。政府去年四月将强制拍
卖的门槛下降至集合业权八成，对金朝阳的业务有直接的帮助。公司去年就成功统一了七个地段
的业权，而且集中在土地供应稀少的港岛区。
　　一般地产商是投地发展物业，金朝阳则既做旧楼收购，统一业权后亦会自己发展，这一门独
特的生意模式，已经发展成恒常业务，而且愈做愈大。去年成功收购回来的七个地段，其中大坑
、天后和红磡尺数较小，公司选择直接出售，套现近六亿港元，比较去年同类收入增加了三倍。
余下四个在铜锣湾位置较佳和面积较大的项目，则可按个别情况善价而沽或自行发展，其中在铜
锣湾希云街的项目商住两用，重建后楼面面积达２９万尺，规模在区内算得上是相当大的新盘。
另外登龙街一段亦可建商用物业近１５万平方尺，将会留作收租，发展模式和金朝阳中心相似。
管理层表示，现时洽购中的旧楼地盘约有２０个。

＊目标１６元＊

　　金朝阳在物业发展方面亦有好表现，大坑新盘尚峦是金朝阳近年首个自行发展作销售的住宅
项目，单位已差不多全部售出，所得的１２亿将会在下个财政年度入帐。现时每股资产净值超过
２７元，以近期约１２元的股价水平，仍有颇大折让，已有货的值得继续持有，未有货的可趁低
吸纳，１２个月的目标价１６元。《独立股评人　陈永陆》

（笔者未持有上述股份）